Lassen Sie mich zunächst das Offensichtliche darlegen. Wenn Sie ein Haus oder eine Gewerbeimmobilie verkauft haben und die Eigentümerschaft für den Käufer finanziert hält, verfügen Sie über einen wertvollen Vermögenswert, der vermarktet werden kann. Dies birgt wie jeder andere finanzielle Vermögenswert ein Risiko und einen Wert (Wert des zukünftigen Einkommensstroms), den Sie an andere Personen oder Investoren verkaufen können. Oder wenn Sie ein Haus besitzen, das Sie verkaufen müssen, können Sie dem Eigentümer eine Finanzierung anbieten, um den höchsten Preis für das Haus zu erzielen, die Immobilie zu verkaufen und dann die Schuldverschreibung, die Sie halten, in einem gleichzeitigen Abschluss für eine sofortige Auszahlung zu verkaufen.
Für viele Anleiheinvestoren ist der Kaufprozess eines Hypothekenbriefs ein Rätsel. Und obwohl nicht jeder Privathypothekenkäufer die gleichen Anforderungen hat wie ein Aktienfonds, gibt es fünf Hauptelemente, die den Preis beeinflussen, den er für eine Privatanleihe zahlt. Ich habe diese unten aufgelistet.
Diese beinhalten:
1. Die Höhe des Eigenkapitals der Immobilie, bestimmt private note anhand ihres geschätzten oder geschätzten Wertes oder Verkaufspreises. Je höher, desto höher ist der Kaufpreis, da das Mengenrisiko für den Käufer geringer ist.
2. Die Menge an Gewürzen auf der privaten Note, was bedeutet, dass es schon eine ganze Weile her ist. In dieser Abbildung achten private Hypothekeninvestoren vor allem auf eine gute Zahlungshistorie. Diese Privatanleger möchten dokumentieren, dass die private Hypothek angeboten wird und je länger der Zeitraum, desto besser.
3. Der Zinssatz für den Hypothekenbrief. Je höher der Zinssatz oder Spread im Vergleich zu einer Benchmark wie der zehnjährigen Staatsanleihe ist, desto höher ist der angebotene Preis. Private Schuldverschreibungsinhaber sollten sich dieses Faktors für ihr Vermögen genau bewusst sein. Wenn wir, wie viele Gurus vorhersagen, aufgrund der hohen Staatsausgaben in eine Phase erheblicher Inflation geraten, könnte der Wert ihrer privaten Hypothek erheblich sinken. (Zeitwert des Geldes.)
4. Die verbleibende Zeit der privaten Notiz (oder Ballonperiode). Obwohl sich dies auf den Wert auswirkt, bevorzugen viele Käufer von Banknoten längere Zeiträume als andere.
5. Die Qualität der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Die meisten Käufer von Hypothekenbriefen haben für den Kauf eines Schuldscheins eine Mindestkreditwürdigkeit festgelegt. Darüber hinaus möchten diese Käufer die Kreditauskunft des Käufers auf Hypothekenhistorie, aktuelle Insolvenzen usw. überprüfen.
Anleger von Hypothekenanleihen fügen in der Regel eine sechste Ausgabe hinzu, die dem Kaufpreis entspricht. Je höher das Dollar-Engagement, desto weniger Verständnis haben diese Privatinvestoren für die Kreditwürdigkeit des Käufers, die Menge der Gewürze usw.
Ein letztes Wort zum Umfang der Würze, insbesondere im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Hypothekenbriefs durch gleichzeitige Schließungen. Offensichtlich verursacht der Verkauf einer privaten Hypothek, die sich aus dem Verkauf eines Hauses ergibt, den geringsten monatlichen Zinsaufwand für eine Schuldverschreibung. Dies würde zwar den Preis senken, den ein Schuldscheinkäufer zu zahlen bereit ist, aber wenn es eine gute Anzahlung oder eine Kombination aus einer soliden Anzahlung und der Bereitschaft des Hausverkäufers gibt, eine zweite Hypothek zu halten, kann dieser Kauf ein sehr gutes Geschäft sein für den Hausverkäufer. Dies liegt daran, dass der Hausverkäufer 1) die Immobilie viel früher verkaufen kann, 2) normalerweise den höchsten Preis für das Haus erzielt und 3) keine Immobilienverkäufergebühren bezahlen muss.
Das ist es also, Privatanleihe oder Hypothekenverkauf aufgedeckt. Ich hoffe, dieser Artikel war hilfreich.